Analisi delle passività ambientali e dei terreni: cosa sono e a cosa servono

Prima di intraprendere operazioni commerciali, acquisizioni di immobili o progetti di sviluppo, aziende e investitori devono sempre procedere con un’analisi delle passività ambientali e dei terreni. Si tratta di un’indagine dettagliata in grado di rilevare impatti ambientali associati a una determinata attività o proprietà, evitare sorprese in corso d’opera e determinare con precisione il prezzo di acquisto o di vendita.

L’analisi delle passività ambientali prende in considerazione diversi fattori: rischi ambientali, normative vigenti, possibili responsabilità legali e presenza di contaminanti. In particolare, l’analisi delle passività dei terreni rappresenta una delle fasi più critiche per chiunque intenda acquisire o cedere un immobile industriale o un’area potenzialmente contaminata. Le passività possono anche riguardare la non compatibilità di alcune componenti “antropiche” presenti nel terreno, con interventi specifici di utilizzo (ad esempio l’utilizzo dell’area per intervento agricolo o residenziale). Tali componenti si riflettono in una concentrazione oltre limiti di legge specifici di alcuni metalli o molecole.

Cos’è l’analisi delle passività ambientali?

L’analisi delle passività ambientali è un’attività preventiva di ricognizione e verifica di conformità ambientale. È parte di un più ampio procedimento di raccolta di informazioni di natura patrimoniale, finanziaria, economica e gestionale, noto anche come Due Diligence Ambientale (DDA).

Si tratta di un processo approfondito di valutazione che viene eseguito su terreni, aree, immobili e impianti produttivi. Proprio per la sua natura di indagine — che include l’analisi delle passività dei terreni e l’analisi delle passività ambientali — questo procedimento viene condotto prima di un’operazione commerciale, un investimento o un progetto di costruzione.

Le fasi dell’analisi delle passività ambientali e dei terreni

Il processo di analisi delle passività ambientali e dei terreni prevede due passaggi fondamentali:

• Fase 1: è la preliminare di ricerca documentale, dove vengono raccolte informazioni sul sito per individuare possibili non conformità e avviare la prima fase dell’analisi delle passività ambientali,
• Fase 2: si svolgono indagini sul sito per rivelare la possibile presenza di sostanze pericolose o inquinanti e, quindi, eventuali segni di contaminazione. È in questa fase che si esegue la vera e propria analisi delle passività dei terreni, quantificando le passività ambientali presenti e stimando i costi di bonifica.

Sulla base di questi dati si stila una valutazione dei rischi e delle opportunità.

Parere di conformità e relazione finale

L’esito è un parere di conformità, frutto della sovrapposizione tra quanto documentato e lo stato di fatto dei luoghi, che specifica e distingue le risultanze dell’analisi delle passività ambientali già individuate e valutabili da quelle potenziali o non valutabili (in mancanza di accertamenti integrativi).

Sulla base degli esiti dell’analisi delle passività dei terreni e di caratterizzazione ambientale si redige una relazione finale, corredata da opportuni allegati cartografici e degli esiti delle indagini ambientali svolte in campo.

L’importanza dell’analisi delle passività ambientali e dei terreni

L’obiettivo dell’analisi delle passività ambientali è identificare i costi e i rischi associati a passività non note — come contaminazione del suolo, inquinamento dell’acqua, emissioni nell’aria o presenza di inquinanti pericolosi nei materiali da costruzione — che potrebbero danneggiare l’ecosistema, e risolverle con le strategie più idonee. Una puntuale analisi delle passività dei terreni consente di quantificare con precisione questi rischi prima di qualsiasi transazione immobiliare o investimento industriale.

Allo stesso tempo, l’analisi delle passività ambientali consente agli stakeholder di valutare e comprendere le responsabilità che potrebbero affrontare in merito alle complesse normative ambientali locali, nazionali e internazionali, con il fine di evitare sanzioni e complicazioni legali e adottare una corretta gestione dell’impatto ambientale.

Grazie all’analisi delle passività ambientali è possibile, quindi, adottare le misure necessarie per diminuire gli incidenti, le violazioni ambientali, mitigare gli impatti e garantire pratiche ambientali responsabili.

Analisi delle passività dei terreni: uno strumento per la sostenibilità degli investimenti

L’analisi delle passività dei terreni rappresenta uno strumento primario per prendere decisioni informate e consapevoli. Aiuta, infatti, a identificare potenziali ostacoli e sfide ambientali che potrebbero influire sulle fasi di costruzione, sui tempi e sui costi del progetto, permettendo di stimare con precisione i costi delle eventuali bonifiche necessarie prima dell’avvio dei lavori.

L’analisi delle passività ambientali è quindi un elemento cruciale per il rispetto delle normative ambientali e per la sostenibilità degli investimenti.

Con l’evolversi della normativa in materia ambientale, oggi l’analisi delle passività ambientali è riconosciuta come una fondamentale procedura di certificazione della qualità ambientale di un sito — un terreno, un’area, un immobile o un impianto — necessaria per la gestione del sito stesso nel pieno rispetto delle normative vigenti.

Identificare eventuali problemi di non conformità esistenti e affrontare in modo proattivo i requisiti normativi consente alle aziende di mantenere un rapporto positivo con le autorità di regolamentazione e le comunità in cui operano.

Attraverso l’analisi delle passività ambientali è possibile anche promuovere la sostenibilità, introducendo pratiche rispettose dell’ambiente e riducendo i rifiuti. Questo consente all’azienda di ridurre il proprio impatto ambientale e migliorare la propria reputazione sul mercato.

Analisi delle passività dei terreni: quando è obbligatoria e chi la esegue

L’analisi delle passività dei terreni è raccomandata — e spesso obbligatoria per legge — in tutti i casi di compravendita di aree industriali dismesse, siti produttivi, capannoni o terreni con precedente uso industriale. Il D.Lgs. 152/2006 (Codice Ambientale) disciplina le procedure di caratterizzazione e bonifica dei siti contaminati, rendendo l’analisi delle passività ambientali un passaggio ineludibile prima di qualsiasi intervento edilizio o cambio di destinazione d’uso.

I principali contesti in cui è richiesta un’analisi delle passività dei terreni includono:

• acquisizione di siti industriali o ex-siti produttivi;
• operazioni di fusione o acquisizione aziendale (M&A) che coinvolgano immobili;
• riconversione di aree brownfield in zone residenziali o commerciali;
• richiesta di finanziamenti bancari garantiti da immobili industriali;
• procedimenti di bonifica ambientale avviati d’ufficio o su richiesta di enti pubblici.

 

L’analisi delle passività ambientali viene condotta da tecnici specializzati — geologi, chimici ambientali, ingegneri ambientali — in stretta collaborazione con le autorità locali competenti. Toptaglio dispone di una divisione interna dedicata, in grado di gestire l’intero processo: dalla fase documentale al campionamento dei terreni, la catalogazione delle analisi fino alla redazione della relazione finale e all’eventuale bonifica del sito.

TOPTAGLIO, specializzati nell’analisi delle passività ambientali e dei terreni

TOPTAGLIO, general contractor specializzato in operazioni di riqualificazione edilizia, esegue analisi delle passività dei terreni e analisi delle passività ambientali su tutto il territorio nazionale, grazie alla presenza di una divisione interna specializzata e totalmente dedicata.

Il suo costante e crescente impegno verso la responsabilità ambientale ha l’obiettivo di garantire la costruzione di un futuro solido e proiettato verso l’abitare sostenibile.

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